契約～入居まで
契約手続きQ&A
Q、契約開始日はいつごろにしたらいい？
契約時に入居希望日を伝えておけば不動産会社が現在の住んでいる人の解約日やリフォームスケジュールと大家さんの希望を考慮して契約開始日を調整してくれる。契約開始日から家賃の支払いが発生することになるため学校の入学式やガイダンスの日程を調べてから希望日を伝えよう。
【大家さん】 一日でも早く家賃発生を希望
【借りる人】 入居日から家賃を払いたい。余分な家賃を払いたくない。
一般的に人気のあるアパートやマンションでは、入居希望者の多い１～３月の部屋探しシーズンでは希望する日より前に契約開始日を指定されること多い。
Q、キャンセルした場合、申込金は返ってこないの？
申込金は、申込の意思を確認するお金。見学して部屋を気に入ったが、契約書内容に納得できない、進学先が急に変更になったためキャンセルしなければいけない時がある。
- 契約書の取り交わしと契約金全額の振込みがある
→賃貸借契約は成立したと考えられるため入居前にキャンセルすれば支払った契約金のうち申込金を除いた金額のみ返ってくる。 - 契約書の取り交わしと契約金全額の振込みはこれから
→契約書を読んで納得できないことは双方協議して契約を取り交わすのが民法の原則。契約が成立しなかったなら当然返還されるべき。不動産会社により申込金に特約を設けたり手付金としていれば、お金は戻ってこないこともある。
こうした部屋を押さえるための申込金は合格した学校に支払う入学申込金と性質が似ている。不動産業界ガイドラインによると申込金は返還するべきとされているが、実際は個々の契約内容によって異なる運用をしている。不動産会社との申込金トラブルは、消費生活センターまたは都道府県庁の住宅局に問い合わせてみよう。
Q、入居審査ってきびしい？
入居審査は、「入居申込書」に記入した内容に基づいて不動産会社と大家さんで行う。入居者の印象、連帯保証人（親または第三者）の収入、家族構成、持家の有無などから総合的に判断する。契約を結んだけれど家賃を滞納したり、数人で不法に滞在したり、契約で禁止された又貸し（転貸）や事務所に使用したりとトラブルになるケースも多い。不動産会社も大家さんも契約事項を守り、将来にわたって家賃をしっかり支払ってくれる人を慎重に選びたいのだ。
親や保証人について家賃の支払いに不安があったり、保証人がいない場合は保証会社による保証システムを利用を賃貸の条件とされることもある。月額家賃の４０～５０％程度の年間保証料を保証会社に支払うことで信用性を得られ、申込が可能になるシステムだ。物件によってははじめから保証システムを利用しなければ申込できないこともある。
Q、高校生でも部屋を借りられる？
首都圏には、地元の学校になじめなかったり、自分のやりたいことを専門的に学びたい学生のために通学・通信制のサポート高校があり、多くの高校生が学生寮やアパート・マンションで一人暮らしをしながら毎日学校に通っている。保証人や保護者の同意があれば部屋を借りることができる。ただ「他の入居者との生活リズムがあわない」「ホームシックにかかりすぐに退室してしまうのでは？」と考える大家さんもいるため、入居審査に通りにくいこともある。
毎日の栄養面を心配する親御さんが多く、食事付の学生会館・学生寮を選ぶ人が多いようだ。
Q、家賃の交渉ってできるの？
１月下旬～３月は多くの学生や社会人が部屋探しを行うため、人気のあるアパート・マンションはぼやぼやしてるとすぐに決まってしまう。不動産会社もお客様に申込の見込みがないなら次のお客様にさっさとその物件をすすめてしまう。現在の募集条件で借りたいという他の希望者が出そうな物件ならば家賃の交渉にはまず応じてもらえない。入居希望者の多い物件なら大家さんに頼み込んで家賃を下げてもらう必要もないし、無理して入ってもらっても今後の家賃の支払いに不安が残るからだ。
学生マンションや学生会館では、１０～１２月も部屋を探す人が多いため家賃の交渉はできない。新築アパート・マンションについては、まずダメだろう。
但し、部屋探しシーズンオフの時期は交渉してみる価値は大いにある。４月や５月などは部屋探しをする人も少なくなっているため、大家さんからすればその時期に空室になっている部屋は、家賃を下げてでもなんとか入ってもらいたいのだ。入居者が決まらず次の年の３月まで部屋が空いてしまうのはできるだけ避けたい。募集金額にこだわらないはずだ。
でもよくよく考えてみると多くの人が部屋探しをした時期を過ぎて申込のなかった物件は金額以外に何か原因があるのでは？時間をかけて慎重に選びたいところだ。
Q、契約書はどこを見たらいい？
契約書には、家賃や管理費などの金額や支払い方法から生活上の約束事など様々な事柄が記載されている。すべて読んでおきたい大事な内容だが、中でも特に注意したい３点をあげてみる。これから長い学生時代を過ごす住まい、すべてをスッキリ理解した上で入居を迎えたい。
更新料・更新手続費用
契約期間満了後、更新する場合にいくら費用が必要なのか。一般アパート・マンションの更新料は新家賃の１ヶ月分が相場。家賃の２ヶ月以上を設定している物件もある。更新手続費用は、不動産会社に支払う手数料。大家さんに支払う更新料とは別途に支払う必要があることも。また更新時には火災保険も更新が必要。
原状回復・敷金の精算方法
退室時の清掃・リフォーム費用（原状回復費用）の負担方法については、トラブルになるケースが多いためしっかり理解しておく。
裁判例や国土交通省のガイドラインによれば、壁紙やカーペットや設備の経年変化（劣化）や普通に生活していて発生した汚れや剥れなどの修繕費用は借主が負担する必要はない。故意（わざと）や過失（うっかり）や通常の方法ではない使い方で汚したり壊したりした部分のみ退去時に原状回復（元に戻す）費用を負担すればいい。費用は契約時より預けていた敷金が戻る際に差し引かれることが多い。普通に使っている限りは敷金の大部分が返還されるべきだが、特約（特別な約束）により借主の負担が大きくなっていたり、敷金の一部をはじめからリフォーム費用に全額当てることし残金のみを返すなどの内容が盛り込まれていることもある。
特約はすべてが無効ではないが、東京都や各自治体では敷金トラブルを回避するため不動産会社に契約前の特約の内容について書面で説明するように義務付けている。
解約予告時期
これから入居なのに解約・退室についてはあまり頭に入りにくいところだが、物件により契約期間途中での解約ができなかったり、解約届を６ヶ月前に提出しなければいけなかったり様々。（解約後６か月分の家賃を支払う必要あり）
一般的には１ヶ月前に解約予告をだせばよいが…。契約書内容を確認したい。
